Покупка залогового имущества

Иногда заемщики не могут рассчитаться по взятому кредиту, поэтому банки через суд изымают имущество должников. Вещи должников переходят в собственность банка двумя путями:

  • банк вправе самостоятельно забрать имущество, если оно указано в договоре кредитования в качестве залога;
  • если кредит оформлялся без залога и поручительства, то после решения суда приставы вправе забрать любое имущество должника, рыночная стоимость которого покроет сумму долга, процентов, а также судебных издержек.

Периодически банки устраивают распродажи залогового имущества на аукционах. Иногда на этих аукционах можно сделать достаточно выгодные покупки.

Что продают на этих аукционах?

Банк старается забрать у должника наиболее ликвидные вещи, которые можно достаточно быстро и выгодно продать. Поэтому на аукционы очень часто попадает самая различная недвижимость и транспортные средства.

Как проводится аукцион?

Иногда торги могут проходить в очной форме, иногда – в электронном виде. Аукцион считается состоявшимся, если в нем участвовали минимум трое потенциальных покупателя. Если выставленную вещь не купили на первом аукционе, то на втором аукционе ее цена заметно снижается. Обычно стоимость падает на 15-20%, что для дорогостоящих покупок является достаточно существенной скидкой.

Кто может участвовать в аукционах?

Участвовать в аукционах по продаже залогового имущества могут физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица. Каждый участник аукциона заполняет специальную заявку и оплачивает регистрационный взнос. Обычно этот взнос составляет до 15% от стоимости имущества, которое желает приобрести участник аукциона.

Также потребуется предоставить следующие документы: паспорт и нотариально заверенное согласие супруга или супруги на участие в торгах (для физических лиц). Если аукцион проводится в режиме онлайн, то копии предоставленных документов загружают на сайт, их заверяют электронной подписью участника аукциона.

Преимущества и недостатки

Основным преимуществом подобных аукционов является низкая цена приобретаемого имущества. Можно достаточно выгодно приобрести недвижимость, транспортное средство и другие вещи. При этом стоимость залоговых вещей с каждым аукционом существенно снижается, если на них не нашелся покупатель.

Основным недостатком таких аукционов являются скрытые риски, например – конфликт с предыдущим владельцем. Он может не признать решения суда и препятствовать вступлению нового собственника во владение покупкой. Например, не выселяться из квартиры. В этом случае новый владелец получит дополнительные проблемы.

Также нужно очень тщательно отнестись к техническому состоянию имущества. Например, автомобиль может быть изрядно изношен, но банк, скорее всего, не будет детально раскрывать особенности технического состояния продаваемой вещи. Поэтому перед покупкой желательно договориться о независимой технической экспертизе.

Должник вправе инициировать судебный процесс, если посчитает, что его имущество продано по заниженной цене. Если суд сочтет его аргументы убедительными, то покупатель теряет приобретенную на аукционе вещь. Потраченные на покупку деньги придется возвращать в судебном порядке.

    Похожие записи

Как купленное в кредит имущество становится залоговым

Чтобы понять, как имущество граждан становится залоговым имуществом банков, и как осуществляется продажа залогового имущества банками, рассмотрим ситуацию на примере. Допустим, заемщик решил приобрести квартиру в ипотеку и заключил договор с банком на ипотечное кредитование на 15 лет под 12% годовых. При этом приобретенная квартира, согласно договору, одновременно становится залогом.

kak snyat arest s imushhestva esli ty ne dolzhnik - Бизнес идея - покупка квартир и автомобилей на торгах по продаже залогового имущества банковДоход в семье был стабильным, и заемщик надеялся расплатиться  даже раньше срока. В течение 5 лет человек успешно погашал кредит, а затем наступила «черная полоса», когда финансовая ситуация в семье резко изменилась (была потеряна работа, жена ушла из семьи и т.п.).

После того, как в течение нескольких месяцев заемщик не смог погасить кредит, банк подает в суд. Если суд принимает решение в пользу финансового учреждения, то ранее принадлежавшее ответчику  имущество (квартира) переходит банку.

Почему банк продает залоговое имущество по «смешным» ценам

Как правило, финансовые учреждения стараются не доводить дело до суда,  так как, во-первых, они теряют процент от заемщика, во вторых, продажа квартиры или автомобиля из залога требует дополнительного времени и денежных средств. Когда имущество должника становится залоговым имуществом банка, учреждение старается реализовать его в кратчайшие сроки.

Почему существуют торги банков имуществом должников?  Банку необходимо вернуть кредитованные средства. В этих учреждениях не предусмотрены штатные единицы, которые бы следили за залоговым имуществом, а, как известно, любое имущество рано или поздно приходит в негодность. Политика любого банка направлена на то, чтобы минимизировать потери.

Depositphotos 41249779 m 2015 - Бизнес идея - покупка квартир и автомобилей на торгах по продаже залогового имущества банковНе всегда имущество выставляется на торги. Существует так называемая «тихая продажа», когда должник сам продает квартиру по рыночной цене при помощи аккредитованных фирм, чаще – риэлторских. Во втором случае оформляется переход права собственности, а затем банк предлагает купить квартиру новому клиенту, обратившемуся за кредитом. При этом размер ставки по кредиту немного снижается (1-2 %).

И, наконец, третий вариант – продажа имущества на торгах. Как правило, на торги выставляется имущество должников, не давших свое согласие на сделку. Аукционы и торги банков имуществом должников, где квартиры продаются на 30-40% ниже рыночной стоимости, не очень выгодны банкам, но выгодны покупателям.

Как участвовать в торгах и что для этого нужно?

Для участия в аукционе по продаже залогового имущества, необходимо:

  1. Пройти регистрацию на электронных ресурсах, на которых есть заинтересовавшие вас лоты.
  2. Подготовить ксерокопии документов: паспорта и ИНН и СНИЛС.  Нужно будет также получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП, КЭП).
  3. Подать заявку участника, договор задатка и документы, подтверждающие оплату задатка. Следует учесть, что подавать заявку лучше на втором или на третьем этапе, когда цены значительно снижаются.

Покупка залогового имущества.

В настоящее время у множества заемщиков банков возникают финансовые проблемы, что привело к тому, что на рынке появилось множество предложений о продаже залогового имущества.

залоговое имущество

Перечень предлагаемого к покупке имущества не ограничивается только квартирами жилого фонда и легковыми автомобилями, он ежедневно пополняется предложениями о покупке объектов коммерческой недвижимости, грузовым транспортом, строительной и сельскохозяйственной техникой, производственным оборудованием.При приобретении залогового имущества следует проявлять особую бдительность в этих вопросах. Юристы поясняют, что банки не несут никакой ответственности за чистоту сделок купли-продажи в юридическом аспекте.

Банки предлагают разнообразие в продаже объектов, которые находятся у них в залоге. Так они предлагают к приобретению имущество, которое предварительно изъято у их бывших собственников в рамках проведения исполнительного производства, или по согласию владельца. В случае добровольного согласия, бывший владелец самостоятельно передает принадлежащее ему имущество в собственность банка для погашения задолженности перед банком. Если владелец добровольно не дает согласия на передачу имущества, то изъятие имущества происходит с помощью органов государственной исполнительной службы, при этом банк может координировать этот процесс. Для реализации конфиската организовывается на публичных торгах, при участии в них специализированных организаций. За 15 дней до того, как будет проводиться аукцион по залоговому имуществу, государственный исполнитель обязан разместить информацию об имуществе, которое будет предложено на торги, на специально созданном для этого веб-сайте. В случае добровольной передачи имущества от предыдущего владельца к банку, банк имеет право выступать в роли продавца имущества самостоятельно.

Добровольное согласие заемщика упрощает процедуру реализации имущества и избавляет заинтересованные стороны от возможных дополнительных финансовых издержек, а также лишних затрат времени. Именно поэтому, до того как прибегать к более радикальным мерам, банком может быть предложено проблемному клиенту добровольно продать залоговое имущество находящееся в залоге. Это облегчает процедуру, так как заемщику предлагается содействие для поиска покупателя, а также заключения сделки. Также должнику может быть предложено освобождение от долга путем полной передачи права на собственность банку. Кредитные учреждения, которые продают залоговое имущество, акцентируют внимание на юридическую чистоту таких сделок, а также на их безопасность.

Залоговое имущество банков законодательство

До того как заключить сделку по купле-продаже, банк предпринимает все возможные меры с целью исключения тех причин, которые могут препятствовать продаже объекта залога. Именно поэтому, юристами банка предварительно перепроверяются все необходимые документы.

Процедура покупки залогов переданных добровольно. Залоговое имущество, как правило, подбирается клиентом на сайте, где размещена такая информация, после чего обращается в банк. Впоследствии банк договаривается с владельцем и клиентом, после чего оформляется сделка. Для того чтобы исключить возможность признания сделки недействительной, необходимо проверить и по возможности исключить все возможные для этого основания. Проблемы моменты. Сложности могут возникать в определении стоимости залогового объекта на рынке. Это следствие того, что банки не всегда способны установить ту цену, которая компенсирует риски покупателя.

Также волнующим моментом является то, что покупая залоговое имущество, покупатели опасаются того, что бывший собственник может предпринимать попытки отсудить это имущество. Это опасение возникает из-за несовершенности правовой базы. Каналами реализации также могут выступать агентства недвижимости, биржи залогового имущества, финансовые брокеры, а то, что связано с автотранспортом берут на себя многие автодилеры.

Видео: Покупка залогового имущества у должника

Статьи по данной теме

  • Как купить коммерческую недвижимость?Как купить коммерческую недвижимость? Как же приобрести коммерческую недвижимость?На сегодняшний день довольно выгодно […]
  • Оформление права собственности на гаражОформление права собственности на гараж В последние годы актуализировалась проблема оформления собственности над такими […]
  • Право на квартиру после разводаПраво на квартиру после развода Презумпция в отрасли семейного права такова, что в ситуации, сопряженной с разводом, […]
  • Быстрые деньгиБыстрые деньги Мгновенный кредит наличными или кредит для потребителей – является самым доступным […]
  • Кредиты для безработныхКредиты для безработных Если человек не имеет официального дохода или нигде не работает вовсе, он все равно […]

Этапы продажи залогового имущества

Как уже упоминалось выше, сбыту имущества в залоге предшествуют попытки кредитной организации воздействовать на должника с целью уплаты им задолженности. Если эти меры не возымели действия, далее следует ряд последовательных этапов:

  1. Оценка и определение минимальной стоимости залогового объекта реализации соответственно проведенному анализу цен на аналогичный товар. Предварительная оценка фигурирует в залоговом договоре.
  2. Уведомление либо судебное извещение залогодателя о намерении продажи залогового имущества. В обязательном порядке содержит следующую информацию: данные и реквизиты обеих сторон — залогодателя и залогодержателя; содержание договора, обеспечением которого выступает залог; тип и ключевые характеристики объекта; точное время и место расположения торговой площадки; координаты организатора торгов.
  3. Публикация объявления о торгах в открытом доступе. Как правило, с этой целью используются различные Интернет-ресурсы либо официальный сайт кредитной организации. От потенциальных покупателей потребуется внесение задатка в размере не менее 5% от стартовой цены товара.
  4. Проведение торгов. При отсутствии покупателя процедура повторяется с уменьшением цены объекта залога. Если и в этот раз сделка не состоялась, кредитор может оставить нереализованный залог у себя. Снижение цены при этом возможно не более чем на 10% от стоимости на повторных торгах.
  5. Покрытие за счет полученных средств суммы долга и понесенных при организации торгов издержек. Если сумма недостаточна, взыскание переводят на другое имущество должника. Когда, напротив, сумма превышает задолженность, разница возвращается неплательщику.

До начала описанной процедуры должник может реализовать имущество добровольно по рыночной цене, уведомив об этом кредитора и заручившись его согласием, что является экономически более выгодным. При этом денежные средства поступают на счет залогодержателя, последний снимает с имущества обременение, и только тогда новый владелец становится собственником товара.

Важно знать, что без судебного решения не может быть реализовано имущество, на которое имеют право третьи лица. В качестве примера можно привести квартиру в долевой или совместной собственности.

Особенности реализации движимого имущества

С целью погашения задолженности движимое имущество неплательщика может быть реализовано двумя способами:

  • Без судебного разбирательства.
  • На основании вынесенного судебного решения.

Обязательным условием внесудебной процедуры является уведомление неплательщика о проведении торгов не более чем за 10 дней до их начала. В случае с движимым залоговым имуществом продажа может состояться ранее указанного срока, когда высока вероятность гибели, порчи или существенного удешевления предмета залога. Сбыт такого имущества допустим как на открытых торгах, так и согласно договору комиссии. Залогодержатель при этом наделен следующими полномочиями:

  • Совершение любых сделок в рамках намеченной процедуры.
  • Подписание сопутствующей документации.

В соглашение относительно залога может быть включен пункт о продаже имущества при обращении на него взыскания по рыночной цене.

По закону сумма удерживаемой от продажи имущества комиссии в качестве вознаграждения комиссионеру или организатору торгов не может превышать 3% от стоимости предмета залога. На практике эта цифра зачастую больше. Разницу в таком случае выплачивает кредитор.

Что касается продажи имущества после судебного разбирательства, эта мера может быть приостановлена на срок до одного года при наличии уважительных причин у должника. Исключением является риск порчи или гибели вещи, а также значительное изменение материального положения залогодержателя в худшую сторону.

Разновидностью залога движимого имущества является заклад — передача предмета залога в руки залогодержателя. В большинстве случаев такой вариант используется различными ломбардами.

В зависимости от типа движимого имущества договор о залоге должен предусмотреть пункт о возможности использования в качестве залога продуктов и плодов, приносимых имуществом в процессе эксплуатации. Если таковой пункт в соглашении отсутствует, действует общепринятое правило, согласно которому предметом залога служит товар и его составляющие, но никак не плоды его использования.

Особенности реализации недвижимого имущества

Недвижимое имущество наделено некоторыми особенностями, требующими специфического правового урегулирования при реализации в качестве предмета залога.

Эта специфика выражается в следующем:

  • Составляется специальный документ — закладная — при подписании договора о залоге. Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую, что данная недвижимость может передаваться третьим лицам и быть продана в случае обращения на нее взыскания.
  • Предмет залога находится у залогодателя, который пользуется им в обычном режиме, однако обязан согласно договору обеспечить его сохранность. Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.
  • Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию.

Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Продажа залоговой собственности банками

Банки наделены правом реализовать залоговое имущество злостного неплательщика самостоятельно, без решения суда, если подобное зафиксировано в договоре о залоге. В этом случае все этапы продажи — от принятия решения и оценки до погашения долга за счет вырученных средств — осуществляются кредитной организацией с обязательным уведомлением залогодателя о начале процедуры в определенные законом сроки.

Нереализованное при повторных торгах имущество остается в собственности банка и сопровождается соглашением о купле-продаже. При этом некоторые крупные банки обладают правом отказаться от такой меры. К их числу относится “Банк Москвы”, “Россельхозбанк”, “Альфа-банк”. В этом случае происходит снятие залога с имущества.

Часть банков предоставляет кредит на приобретение предметов залога. Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий. Обеспечением такого кредита становится приобретаемый товар. При оформлении обязательна уплата первоначального взноса, составляющего не менее 20% от стоимости имущества.

О начале торгов банки извещают посредством публикации объявлений на своих официальных сайтах.

Банки не могут начать процедуру по реализации заложенного имущества без согласия залогодателя, заверенного нотариусом. В этом случае необходимо решение суда.

Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве

В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% — на погашение судебных расходов.

Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.

Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:

  • Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому — свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
  • Один предмет — разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.

Продажа залоговой собственности без согласия залогодержателя

Как гласит закон (ст. 334-360 ГК РФ), залогодатель не вправе каким-либо образом отчуждать предмет залога без получения согласия от залогодержателя. Это касается как движимого, так и недвижимого имущества. Однако существует небольшое “но”, выраженное в условии “.., если иное не предусмотрено законом или договором или не вытекает из существа залога”. Пример: залогом выступает товар, находящийся в обороте. Очевидно, что залогодатель неизбежно должен совершать какие-либо действия в направлении такого товара, в том числе заключать сделки. Единственное условие, которое при этом должно соблюдаться — сохранение стоимости заложенного товара.

В случае продажи предмета залога вопреки договору и законодательству у кредитора есть два варианта действий:

  1. Добиться в суде признания недействительности договора купли-продажи.
  2. Уведомить должника о досрочной выплате долга, обеспечением которого является заложенная вещь. При неисполнении этой претензии возможен следующий шаг: требование изъятия предмета залога у нового владельца с целью последующей реализации.

Как показывает практика, осуществить эти шаги достаточно непросто в силу защиты прав добросовестного приобретателя судами. Для того, чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, покупателю достаточно предоставить доказательства того, что он не знал и не мог знать о факте обременения купленного, т.е. оплаченного, товара. Кстати, узнать это достаточно просто, если проявить разумную предусмотрительность при покупке недвижимости. Поможет запрос в ЕГРП, совершенный до заключения сделки.

О факте обременения ценных бумаг можно осведомиться в Реестре владельцев именных ценных бумаг. Выписка из реестра предоставляется по распоряжению владельца.

С другими товарами дело обстоит сложнее. Однако в отношении движимого имущества суды редко встают на сторону залогодержателя, требующего признания недействительности сделки, тогда как с недвижимостью наблюдается обратная ситуация.

Оспаривание сделки продажи залогового имущества

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи, совершенную в обход залогодержателя, последний направляет иск в Арбитражный суд. Обычно это происходит по месту жительства должника, но допустимо и по месту расположения кредитной организации. Суд может полностью или частично удовлетворить претензии истца либо отказать ему. Распространенные иски залогодержателей в суде:

  • Признание продажи недействительной. Как упоминалось выше, при определенных условиях может быть удовлетворено судом, особенно в отношении недвижимого имущества.
  • Признание ничтожности сделки. Удовлетворение этого требования возможно при наличии аргументированных доводов о фиктивности сделки. К примеру, отсутствие доказательства оплаты от покупателя, факт проживания продавца на “проданной” жилплощади и т.п. — все эти моменты могут убедить суд в том, что сделка является средством избежать обоснованных требований кредитора.

Залогодатель также может обратиться в суд в качестве истца с целью оспорить продажу заложенного имущества кредитором. Обычно это происходит в двух случаях:

  • Нарушение законодательства залогодержателем на любом из этапов его взаимодействия с должником.
  • Низкая оценка предмета залога, что является распространенной ситуацией при организации торгов кредитором с целью максимально быстрой реализации товара. Если разница в рыночной цене имущества и стартовой его стоимости, установленной залогодержателем, значительна, должник несет существенные финансовые потери и может рассчитывать на защиту своих интересов судом.

Также за должником признается право подачи в суд виндикационного иска в случае неправомерности процедуры продажи. Так, неправомерным считается реализация имущества залогодателя без судебного разбирательства, если подобная мера запрещена законом. Иск направляется в адрес нового собственника с целью возврата неправомерно отчужденного имущества. При этом на залогодержателя возлагается обязанность возместить все издержки, понесенные в ходе восстановления должником своих нарушенных прав.

Третьи лица могут оспорить процедуру, проведенную без участия судебных органов, в том случае, если при этом нарушены их законные права и интересы.

Понятие залогового имущества

В соответствии с гражданским законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, он гарантирует исполнение должником своих обязанностей по выплате задолженности, в ином случае право собственности на залоговое имущество переходит кредитору. Таким образом, залоговое имущество — это имущество, которое в силу закона или договора обеспечивает исполнение основного обязательства. Предметом залога может быть любое движимое и недвижимое имущество, а так же имущественные права.

Залоговое недвижимое имущество может возникать по различным основаниям:

  • в силу закона «О залоге недвижимого имущества (ипотеке)», недвижимость обременяется залогом в случае заключения договора ипотеки;
  • недвижимое имущество может служить гарантом исполнения обязательств по любому другому обязательству, если в отношении нее заключен договор залога.

Ранее было в сфере недвижимости

Ипотека с господдержкой в 2018 году: условия программыОснования приобретения собственности. Какие?Как продать ипотечную недвижимостьКак получить налоговый вычет за покупку квартиры

В данной статье рассмотрим вопросы, связанные с продажей именно недвижимого имущества, обремененного залогом.

Способы и причины продажи залогового недвижимого имущества

На практике не редко возникают ситуации, в которых залоговое недвижимое имущество подлежит реализации. В соответствии с законодательством о залоге, в частности с ГК РФ и ФЗ «О залоге недвижимого имущества» залогодержатель обладает преимущественным правом на это имущество и без его согласия отчуждение произойти не может.

Способ № 1. Расторжение договора залога

Рассмотрим причины, по которым продавцом залогового недвижимого имущества будет выступать его собственник, то есть залогодатель. В основном такая ситуация возникает, когда человек после заключения договора ипотеки в дальнейшем не заинтересован в сохранении приобретенной квартиры и ему выгоднее ее продать и рассчитаться с банком-кредитором. Это может быть связано с тяжелым материальным положением, при котором у человека отсутствует возможность совершать ежемесячные платежи, или наоборот у него появляется возможность приобрести лучшее жилье.

Залоговое недвижимое имущество в этом случае может быть продано только с согласия залогодержателя, поэтому заключая подобную сделку покупателю необходимо убедиться в том, что согласие залогодержателя получено. Для покупателя лучше всего, если подобная сделка будет сопровождаться непосредственно залогодержателем, в этом случае не возникнет каких либо подводных камней.

При заключении сделки по покупке залогового недвижимого имущества следует придерживаться следующего порядка действия:

  1. следует заключить предварительный договор купли-продажи, данным договором и продавец и покупатель выразят свое желание осуществить сделку.
  2. необходимо заручиться согласием залогодержателя на совершение сделки. При чем желательно, что бы залогодержатель выразил свое согласие именно покупателю. Предварительный договор купли-продажи как раз и укажет залогодержателю на то, что продажа залогового недвижимого имущества не ухудшает материальное положение должника.
  3. необходимо подписать основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в установленном законом порядке. После завершения процедуры государственной регистрации покупатель станет полноправным собственником имущества и оспорить эту сделку залогодержатель не сможет.

Этот способ приобретения залогового имущества влечет за собой и расторжение договора залога, так как залоговое недвижимое имущество переходит на праве собственности к лицу, не являющемуся должником по основному обязательству и его имущество не может служить гарантом исполнения обязательств.

Способ № 2. Смена залогодателя по договору залога

Еще один способ покупки залогового имущества влечет за собой смену залогодателя по договору залога. В этом случае кроме указанной выше процедуры купли-продажи, покупатель принимает на себя и обязанности залогодателя путем внесения изменений в договор залога.

Свои причины для продажи залогового недвижимого имущества могут быть у залогодержателя. Как правило, это происходит в случае нарушения должником по основному договору своих обязанностей. В этом случае продажа имущества является способом восстановления нарушенных прав залогодержателя.

В том случае если причины для продажи залогового недвижимого имущества возникают у кредитной организации, то они, как правило, выставляют такое имущество на аукцион, и что бы приобрести его потенциальному покупателю придется участвовать в торгах по правилам проводимого аукциона. Частные кредиторы при реализации такого имущества обходятся без торгов, покупатель может напрямую обратиться к ним с предложением выкупить имущество. Точно так же поступают и ломбарды, если срок выкупа имущества проходит, то они выставляют его в свободную продажу.

Риски при покупке залогового имущества

В зависимости от того является продавцом залогодатель или залогодержатель для покупателя, решившего приобрести залоговое недвижимое имущество могут возникнуть различные риски.

1. Если покупаем у залогодателя

При покупке залогового имущества у залогодателя существует риск того, что залогодержатель будет не согласен с продажей. В этом случае покупателю не следует передавать продавцу никаких денежных средств в качестве аванса или задатка до того момента, пока не появится полная уверенность в чистоте сделки. В противном случае покупатель может столкнуться с недобросовестным продавцом, который получит предоплату, но по условиям залога не сможет продать имущество.

Что бы избежать этого необходимо осуществлять такую сделку только с участием залогодержателя.

2. Если покупаем у залогодержателя

Следующий большой риск связан с приобретением залогового недвижимого имущества у залогодержателя. Как уже было сказано, залогодержатель выставляет имущество на продажу с целью компенсации своих убытков. В некоторых случаях продавец хочет максимально быстро продать имущество и выставляет его на продажу ниже рыночной стоимости, покрывая тем самым только часть задолженности своего должника. В этом случае залогодатель может обратиться в суд с требованием оспорить данную сделку, так как залоговое недвижимое имущество было не надлежаще оценено и теперь финансовые потери несет уже он, а не залогодержатель.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Быстро решить проблему

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Что бы избежать этого необходимо обращать внимание на стоимость имущества и настороженно относиться к заниженным ценам.

Выводы:

  1. Залоговое имущество — это имущество, которое в силу закона или договора обеспечивает исполнение основного обязательства.
  2. Купить залоговое имущество можно у залогодержателя и у залогодателя. В обоих случаях существуют риски.
  3. Что бы избежать неприятных ситуаций при покупке залогового имущества необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами, убедиться в согласии залогодержателя на продажу и выяснить его рыночную стоимость.

Условия, при которых покупателя залогового авто признают добросовестным и сохраняют ему машину

  • Банк зарегистрировал залог в единой информационной системе нотариата после продажи залогового авто, у покупателя есть подлинник паспорта транспортного средства, доказательств того, что покупатель знал о наличии залога в деле нет (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.01.2016 по делу №33-571/2016 — кредитный договор и договор залога 04.12.2012, продажа авто 1 покупателю 20.01.2014, продажа авто 2 покупателю 23.09.2014, сведения в реестр залогов внесены 30.09.2014. Второй договор купли-продажи банком не оспорен. Покупатель добросовестный.
  • В договоре купли-продажи указано, что автомобиль не заложен, договор заключен после 01.07.2014, автомобиль куплен при наличии подлинника ПТС, доказательств того, что новый собственник авто на момент его приобретения знал и должен был знать о залоге, нет (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу №33-22906/2015) — покупатель добросовестный, взыскание не обращено.
  • Доказательств заключения договора залога не представлено, договор купли-продажи заключен после 01.07.2014 (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 24.11.2015 №33-20726/2015) — в обращении взыскания отказано.
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, банком не оспорен и недействительным не признан, возмездность договора не оспорена, нет доказательств того, что покупатель знал и должен был знать о залоге, залог прекращен, оснований для обращения взыскания нет (апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2015 по делу №33-38622/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, банк не внес авто в реестр залогового имущества, автомобиль был передан со всеми документами, поставлен на регистрационный учет в ГИБДД, покупатель добросовестный, отказано в обращении взыскания (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22.12.2015 по делу №33-8691/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, залог внесен в реестр после заключения договора купли-продажи, на момент покупки авто сведения о залоге в реестре отсутствовали, доказательств того, что ПТС дубликат, нет, покупатель добросовестный, оснований для обращения взыскания нет (апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.11.2015 по делу N 11-12549/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, автомобиль приобретен возмездно, с оригиналом ПТС, в реестре уведомлений о залоге информации не было (зарегистрирован после договора купли-продажи), покупатель добросовестный, в обращении взыскания отказано (апелляционное определение Воронежского областного суда от 22.12.2015 по делу №33-6462/2015).
  • Договор купли-продажи после 01.07.2014, банк не доказал, что покупатель недобросовестный и что он знал или должен был знать о залоге, залог зарегистрирован в реестре после договора купли-продажи, машина куплена по оригиналу ПТС, покупатель добросовестный, взыскание не обращено (апелляционное определение Липецкого областного суда от 09.12.2015 по делу №33-3536/2015).
  • Договор купли-продажи после 01.07.2014, передан оригинал ПТС, договор возмездный, в реестре уведомлений о залоге информации нет, покупатель добросовестный, в обращении взыскания на машину отказано (апелляционное определение Пермского краевого суда от 09.11.2015 по делу №33-11112/2015).

Ситуации, когда на заложенное авто обращают взыскание, покупателя признают недобросовестным

  • На момент сделки купли-продажи авто залог был зарегистрирован в реестре, покупатель мог проверить наличие / отсутствие обременений на автомобиль, но не сделал этого, покупка залогового имущества не отвечает требованиям добросовестности, оснований для прекращения залога нет, взыскание на автомобиль обращено (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.01.2016 по делу №33-614/2016).
  • Договор купли-продажи заключен до 01.07.2014, при продаже залог сохраняется, взыскание на автомобиль обращено (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 01.12.2015 по делу №33-19011/2015).
  • Залог зарегистрирован до заключения договора купли-продажи авто (и то, и другое — после 01.07.2014), покупатель не получал информацию из реестра залогов, покупатель недобросовестный, взыскание на авто обращено (апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу №33-46500/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, новый владелец авто не доказал, что является добросовестным приобретателем, купил авто по дубликату ПТС, не принял мер по установлению сведений об обременении на автомобиль, приобретатель недобросовестный, взыскание обращено (апелляционное определение Астраханского областного суда от 23.12.2015 по делу №33-4482/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, покупатель должен доказывать добросовестность своих действий, но не доказал, оригинал ПТС не представлен суду (утрачен, получен дубликат), покупатель недобросовестный, взыскание обращено (апелляционное определение Ростовского областного суда от 24.11.2015 по делу №33-17899/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, договор залога зарегистрирован в реестре, авто приобретено с дубликатом ПТС, обстоятельства выдачи дубликата не выяснены, покупатель мог проверить, что автомобиль является предметом залога, покупатель недобросовестный, взыскание обращено (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 11.11.2015 по делу №33-7378/2015).
  • Договор купли-продажи заключен после 01.07.2014, залог зарегистрирован до заключения договора купли-продажи, покупатель недобросовестный, взыскание обращено (апелляционное определение Челябинского областного суда от 03.11.2015 по делу №11-13410/2015).

То есть в целом новая редакция ГК работает, и в большинстве случаев добросовестным покупателям удается оставить заложенную машину за собой.

Как избежать обращения взыскания на заложенный автомобиль:

  • до заключения договора купли-продажи авто проверять наличие зарегистрированных залогов в реестре залогов, брать через нотариуса справку из реестра залогов об отсутствии сведений о залоге по автомобилю;
  • еще можно проверить машину на наличие ограничений на регистрационные действия, нахождение в розыске, штрафы и ДТП на сайте ГИБДД, а самого владельца авто — по банку данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов;
  • вносить в договор купли-продажи пункт о том, что автомобиль не состоит под залогом;
  • покупать авто только при наличии подлинника ПТС — никаких дубликатов;
  • иметь документ, подтверждающий внесение платы за автомобиль (расписки, квитанции, чеки, платежные поручения и т.п.) — это докажет, что вы приобрели машину возмездно. Стоимость автомобиля должна быть на уровне рыночных цен;
  • в случае предъявления иска об обращении взыскания на заложенный автомобиль заявлять встречный иск о прекращении залога в отношении автомобиля и признании добросовестным приобретателем, представлять доказательства добросовестности (справка об отсутствии залогов, оригинал ПТС и др.);
  • не использовать сомнительные схемы с мнимой «перепродажей» авто родственникам. По штрафам ГИБДД суду не составит труда проверить, кто продолжает фактически пользоваться автомобилем. Попытка уйти таким образом от обращения взыскания на заложенное авто станет препятствием для признания добросовестным приобретателем.

В тему:Честные покупатели заложенных авто могут избежать их изъятия

Статья с сайта «Вести права» — правовые решения и советы юриста.

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

Канал Кот-юрист в TelegramКанал Кот-юрист в TamTam

  • About
  • Latest Posts

VestiPrava.com

Latest posts by VestiPrava.com

(see all

  • Банк требует передать оригинал ПТС, законно ли?

    — 11 января 2019 г.

  • Можно ли взыскать доплату по европротоколу?

    — 04 октября 2018 г.

  • На машину упало дерево: кто возместит ущерб?

    — 16 августа 2018 г.

Купил автомобиль в залоге, добросовестный приобретатель?Вы являетесь счастливым покупателем автомобиля и неожиданно получаете исковое заявление, из которого узнаете, что автомобиль в залоге. Как правило, залогодержателем является банк. Что делать и есть ли перспектива оспорить иск по истребованию автомобиля?

С 01 июля 2014г. вступила в силу новая редакция статьи 352 ГК РФ, которая предусматривает, что самостоятельным основанием прекращения залога является случай, если заложенное имущество приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (добросовестный приобретатель). При этом имущество должно быть приобретено возмездно. 

Добросовестный приобретатель и залог — что изменилось?

До новой редакции статьи 352 ГК нужно было доказать, во первых, факт добросовестного приобретения имущества, во вторых, наступление прекращения залога по причине добросовестного приобретения автомобиля третьим лицом. Все это связать воедино было очень трудно, суд скептически относился к доказательствам, а процент успешных судебных дел был минимален. Ведь по общим правилам ГК (ст. 353) залог сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу — именно этой нормой руководствовались суды.

Теперь же практика кардинально поменялась — суд отказывает в обращении взыскания на заложенное авто в случае, если приобретатель не знал о залоге, а сделка с залоговым имуществом была совершена после 01 июля 2014г. Примеры решений суда можно посмотреть здесь, здесь и здесь. Как доказать, что покупатель является добросовестным? Нужно проверить залоговый реестр движимого имущества, о котором пойдет речь далее. Ну и разумеется, в ПТС не должно стоять никаких обремений, а в договоре должно быть сказано, что имущество не заложено и т.п.

В каких случаях суд обратит взыскание на автомобиль?

В том случае, если банк докажет, что приобретатель знал или должен был знать об обременении. Я специально подчеркнула «должен был знать» — покупатель возможно и не знал о залоге, но мог бы узнать, прояви он осмотрительность и внимательность при покупке.  Если покупатель не потрудился проверить залоговый реестр (а про него до сих многие люди даже не знают), в котором на момент совершения сделки была запись о залоге — суд однозначно удовлетворит иск банка. Характерное судебное решение можно посмотреть здесь.

Где можно найти реестр залогов?

На сайте https://www.reestr-zalogov.ru/— введя VIN номер автомобиля, либо информацию о залогодателе. А вот здесь http://www.gibdd.ru/check/auto/ можно проверить ограничения на регистрационные действия авто по данным ГИБДД.

Обязательно при покупке авто проверяйте залоговый реестр, если в нем записи о залоге нет — шансы у банка в последующем изъять у вас автомобиль отрицательны.

А если автомобиль не был в залоге на момент покупки, а потом появился в реестре?  Нужно ли себя признавать добросовестным приобретателем?

Об этом читайте мою публикацию как прекратить залог на автомобиль

Читайте также — что делать если вы попали в яму на дороге

Покупка недвижимости с обременением позволяет многим гражданам приобрести хорошее жилье по низкой цене. Оформить ее можно во многих крупных кредитных организациях РФ, включая Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ. Чтобы провести такую сделку, нужно знать, как в 2019 году оформляется покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка.

Скачать образцы документов

  • Образец договора уступки прав требования (цессии)

Стоит ли покупать залоговую недвижимость?

Приобретение ипотечного жилья с обременением имеет свои преимущества. К таким нужно отнести:

  • невысокую стоимость покупки;
  • возможность приобретения жилплощади как за свои средства, так и в ипотеку.

К недостаткам такого приобретения относят:

  • малый выбор хорошей недвижимости, находящейся в залоге;
  • сложную процедуру приобретения жилья через аукцион (эта схема используется, если продажей собственности занимается банк);
  • длительное оформление права собственности – оно занимает несколько месяцев.

Нужно отметить, что покупка квартиры с обременением имеет свои риски. Так, новый владелец может потерять купленное жилье, если продавец инициирует судебное разбирательство с банком. Также покупатель должен будет исполнить все обязательства бывшего владельца жилплощади, включая выплаты пени. А это немалые дополнительные траты.

Как оформляют продажу залоговой недвижимости?

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка, осуществляется так:

  • клиент подбирает недвижимость на ресурсе выбранного им банка или в Российском аукционном доме. После регистрации на таком портале ему нужно изучить все предложения о продаже залогового жилья и подать заявку на приглянувшийся лот;
  • если заявитель выиграет торги, он должен будет в кратчайшие сроки обратиться в банк для оформления покупки;
  • клиенту представляют образец договора купли-продажи. Сделку оформляют документально;
  • покупатель оплачивает приобретение. Он может перечислить деньги на расчётный счет банка или же передать их через банковскую ячейку;
  • документы по сделке регистрируются в Росреестре;
  • средства перечисляются на счет продавца. Бывший владелец жилплощади погашает остаток ссуды;
  • с недвижимости снимается обременение. Она переходит в распоряжение нового владельца.

Как быстро оформляется продажа жилплощади, находящейся в залоге у банка? Отзывы покупателей свидетельствуют о том, что на проведение такой сделки уходит до трех недель.

Процедура приобретения залоговой недвижимости в ипотеку

Покупатель, которому не хватает денег для покупки жилья, может оформить ипотеку. Порядок ее получения зависит от того, где именно клиент получает новый жилищный кредит. Если человек получает ипотечный кредит в одном банке, а квартиру покупает у другого, сделку проводят так:

  • клиент подает заявление на жилищный кредит. Если его одобрят, он передает в кредитную организацию документы, подтверждающие платежеспособность, а также бумаги на приобретаемый объект;
  • после этого подписывается договор на кредит. Покупатель оформляет страховку и вносит первый платеж по ипотеке;
  • с объекта снимают обременение, покупку регистрируют в Росреестре. После этого приобретенное имущество переходит в распоряжение нового владельца.

Нужно помнить, что такая покупка считается рискованной. По этой причине от заемщиков часто требуют оформлять страховку по ипотеке и выдают ссуду только под высокие проценты.

Если же квартира находится в залоге у того же банка, у которого человек получает ипотеку, покупка оформляется по более простой процедуре – уступке прав требования. В таком случае кредитные обязательства одного клиента переводятся на другого по заявлению сторон. Новый заемщик должен будет погасить оставшуюся сумму по ипотеке и передать бывшему владельцу квартиры ту часть кредита, которую он успел погасить по ипотеке.

Посмотреть полезное видео